Huurprijs

De hoogte van de huur van uw woning is aan een maximum gebonden. Dit ligt vast in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat is een wettelijk vastgesteld puntensysteem om de hoogte van uw huur te bepalen. De ligging, grootte, en de voorzieningen in de woning leveren punten op. Hoe meer punten, hoe hoger de huur maximaal mag zijn. Op de website van de Huurcommissie rekent u eenvoudig uit hoeveel punten uw woning waard is. Ook het energielabel van uw woning en de WOZ-waarde van uw woning tellen tegenwoordig mee in de woningwaardering.

Huuraanpassing
Stadgenoot past ieder jaar op 1 juli de huren aan. Alle huurders krijgen in april een brief waarin het nieuwe huurbedrag staat. De overheid bepaalt met hoeveel procent de huur maximaal verhoogd mag worden. Wilt u meer lezen over de huuraanpassing, huurtoeslag of bezwaar maken? Kijk dan bij Huurverhoging.
 
Huurverhoging bij een hoger inkomen
In 2012 wordt waarschijnlijk een nieuwe regel doorgevoerd. Die regel houdt in dat als het totale inkomen van een huishouden per jaar €43.000 of meer is, de huur met 5% extra verhoogd mag worden.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging
Bent u het niet eens met de voorgestelde huuraanpassing, dan kunt u bezwaar maken. Om bezwaar te kunnen maken, gelden de volgende regels:

• De huurverhoging is hoger dan de maximale huurgrens die u met het puntensysteem hebt berekend.
• Het percentage van de huurverhoging is hoger dan de maximale verhoging.
• U hebt het huurverhogingsvoorstel te laat gekregen. Dus na 1 mei.
• U krijgt voor de tweede keer binnen 1 jaar een huurverhoging (dat mag alleen als uw woning is verbeterd of als u het afgelopen jaar bent verhuisd).

Kan ik bezwaar maken tegen de extra huurverhoging van 5%?
De informatie in de brief en op onze website over bezwaar maken tegen de huurverhoging, is ook van toepassing op de extra verhoging van 5%. Er zijn twee dingen anders.

1. Tegen de extra verhoging kunt u ook bezwaar maken als u meent dat er een fout is gemaakt omdat het inkomen van uw huishouden, anders dan de Belastingdienst zegt, in 2010 lager was dan € 43.000. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer in uw huishoudinkomen het inkomen tot € 13.362,- van huisgenoten tot en met 22 jaar is meegerekend, en uw inkomen hierdoor boven de € 43.000 uitkomt. U moet dan met uw bezwaarbrief/schrift kopieën meesturen van alle jaaropgaven 2010 en van alle belastingaangiftes 2010 van alle leden van het huishouden. Stuur uw bezwaar en alle kopieën voor 1 juli 2012 naar Stadgenoot Klantenservice, Postbus 700, 1000 AS Amsterdam en schrijf op de envelop 'bezwaar 2010'.
2. Tegen de extra verhoging kunt u ook bezwaar maken als u overtuigend kunt bewijzen dat uw inkomen in 2011 gezakt is tot onder de € 43.000. Stuur dan vóór 1 juli 2012 een brief naar Stadgenoot Klantenservice, Postbus 700, 1000 AS Amsterdam en schrijf op de envelop 'bezwaar 2011'. Voeg bij uw bezwaar kopieën van belastingaangiftes, loonstroken, uitkeringsspecificaties of andere documenten waaruit blijkt dat uw bruto huishoudinkomen in 2011 gedaald is tot onder € 43.000.

Zonder bewijsstukken neemt Stadgenoot uw bezwaar niet in behandeling.

Als Stadgenoot uw bezwaar afwijst maar u uw bezwaar toch handhaaft stuurt Stadgenoot uw bezwaar door naar de Huurcommissie.

Wij raden u aan alleen maar bezwaar te maken als u echt kunt bewijzen dat het huishoudinkomen in 2010 of 2011 lager was dan € 43.000. Anders kost het u (en ons) moeite, moet u allerlei persoonlijke gegevens van uzelf en eventuele andere leden van het huishouden opsturen (waaronder alle inkomstengegevens) en moet u legeskosten betalen zonder dat het u iets oplevert. 

Na 1 juli 2012 kan Stadgenoot opnieuw verklaringen bij de Belastingdienst opvragen over de hoogte van het  huishoudinkomen in 2010, waarbij het inkomen van eventuele huisgenoten onder de 23 jaar niet meer meegeteld is. Het kan daarom voorkomen dat we uw bezwaar pas na 1 juli in behandeling kunnen nemen. Maar let op: u moet uw bezwaar wel vóór 1 juli 2012 bij ons indienen!

Gebreken
Bezwaar maken tegen de huurverhoging omdat uw woning gebreken heeft, heeft geen zin. Daarvoor bestaat de Gebrekenregeling. Stadgenoot hoort het graag op tijd als er gebreken zijn of als er achterstallig onderhoud is. Stuur dan een brief naar: Stadgenoot Klantenservice, Postbus 700, 1000 AS Amsterdam. Wij doen dan ons best om de gebreken binnen zes weken te verhelpen. Lukt dat niet, vindt u dat de gebreken onvoldoende verholpen zijn, dan kunt u een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Huurcommissie. Dit kunt u op elk moment van het jaar doen. Meer informatie over de Gebrekenregeling vindt u op www.huurcommissie.nl.

Hoe maakt u bezwaar?
Bezwaar maken tegen de huurverhoging kunt u het beste doen met het standaardformulier van de Huurcommissie. U kunt een formulier aanvragen bij de Huurcommissie: 0800 - 488 72 43 of op www.huurcommissie.nl. Stuur het formulier ingevuld en ondertekend naar Stadgenoot.

Wanneer moet uw bezwaar binnen zijn?
U heeft ruim twee maanden na ontvangst van de huurverhogingsbrief de tijd om bezwaar te maken. Dit jaar moet uw bezwaar uiterlijk 30 juni 2012 bij ons binnen zijn. Komt uw bezwaar later binnen, dan zullen wij uw bezwaar niet meer behandelen.

Wat doen wij met uw bezwaarschrift?
Als Stadgenoot het niet eens is met uw bezwaar, dan sturen wij het formulier door naar de Huurcommissie. De Huurcommissie stelt dan een onderzoek in. Het resultaat van dit onderzoek komt in een rapport waarvan u en Stadgenoot een exemplaar krijgen. Daarna organiseert de Huurcommissie een hoorzitting. Dat is een bijeenkomst waarbij u kunt vertellen waarom u uw huur te hoog vindt. Ook een medewerker van Stadgenoot zal dan aanwezig zijn om uit te leggen waarom wij het niet eens zijn met uw bezwaar. De uitspraak volgt later.